(みなみ司法書士合同事務所)























































































 当事務所は、東京都墨田
 区錦糸町に事務所をおき、
 主に東京、埼玉、千葉、神
 奈川にて営業しています。
 また、上記以外の地区にも
 出張可能ですので、遠方に
 お住まいの方もお気軽にお
 問合せ下さい。








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相続不動産の売却





  ■相続不動産の売却手続のご案内!



    みなみ司法書士合同事務所では、平成17年より、不動産売却に関する免許を取得
   し、相続不動産の売却業務を行っています。
    不動産を売却して金銭で公平に分けたい方や、税金が安くなる期間(3年10ヶ月)
   内に売却をお考えの方、相続税の納税資金確保や代償分割など、相続不動産の売却を
   お考えの方はお気軽にご相談ください。

    遺産分割協議書の作成から、必要書類の取寄せ・相続登記・相続不動産の売却に至
   るまで、面倒な手続を一括してお引き受け致します。

    また、当事務所では、相続人の調査、遺産分割協議書の作成、相続財産の査定、
   相続不動産の名義変更、遺言書の作成や遺言執行など、相続の各手続に関する業務も
   取り扱っております。相続や遺言などでお困りの方はお気軽にご相談ください。皆様
   のご相談・ご依頼を心よりお待ちしております。








  ■相続不動産売却手続の流れ




    1.遺産分割の方法及び相続不動産の売却等についてのご相談。

      ※相続放棄の要否、遺言の有無、法定相続人、法定相続分、相続税申告の有無、
       相続税額、譲渡所得税額、遺産分割の方法等、相続全体を考慮しながらご相談をお受け
       します。
      ※必要があれば、資産税に詳しい税理士と協力しながら遺産分割や相続不動産の売却プ
       ランを作成します。





    2.相続登記や不動産売却の費用・報酬および完了までの日数をお客様に
     お伝えしご確認いただいた上で、相続登記手続を開始します。

      ※費用は事前にお見積もりを致します。お見積もり提示後の追加料金はかかりません。






   3.相続の登記申請に必要な、各種書類を取寄せます。

      ※住民票、戸籍謄本、原戸籍謄本、評価証明書、登記簿謄本、住所証明書等





   4.相続登記の必要書類が揃いましたら、遺産分割協議書を作成します。

      ※遺産分割の方法は、次のとおりいくつかあり、誰が、どの財産を、どれだけ、どの方
       法により取得するかは、相続人全員の協議により自由に決めることができます。

       現物分割・・・遺産そのものを現物で分ける方法

       換価分割・・・遺産を売却してお金に代えた上で、その金銭を分ける方法です。現物を分
               割すると価値が下がる場合などはこの方法をとります。この場合は、遺産を
               処分しますので、処分費用や譲渡取得税などを考慮する必要があります。

       代償分割・・・遺産の土地建物を長男が取得する代わりに、次男に300万円、三男に
               200万円支払う、といったように、相続分以上の財産を取得する代償として
               他の相続人に金銭を支払う方法です。





   5.各相続人により遺産分割協議書に署名及び実印を押印していただき、
     管轄の法務局に対して相続登記申請をします。

      ※遺産分割協議書に各相続人が署名し、実印を押印します。
      ※相続登記は申請から1週間程で完了します。





   6.相続登記と並行して、売却する不動産の評価を行い、依頼者とご相談の
     上で売却価格を決めます。

      ※当事務所では、所有者から依頼を受けて相続不動産の売却を行う場合、具体的な売出
       価格を決定する参考として、妥当な市場価格の判定を行い、これを依頼者に助言するた
       めに財団法人不動産流通近代化センターの策定した価格査定マニュアルによる
       相続不動産の価格査定を行っています。





   7.売却する不動産の情報を指定流通機構(レインズ)等に登録し、物件広
     告等を行います。

      ※1週間又は2週間に一度、書面にて進捗状況をご報告します。





   8.購入希望者との諸条件の交渉、契約条項の決定、売買契約書の作成
     重要事項の調査等の後、売買契約を締結します。





   9.売買代金の受領と同時に、所有権移転に必要な書類を買主に交付し
     ます。

      ※所有権移転登記に必要な書類は、売買代金全額の受領と同時に買主に交付します。
       登記関係書類の交付と代金全額の受領は必ず同時履行にて行います。






   10.売買代金を相続人間で分配して手続完了です。

      ※相続不動産の売却代金は、原則として遺産分割協議で合意した所有割合どおりの分配
       となります。





    11.必要に応じて、税理士をご紹介いたします。

      ※各資産の評価額、相続税、譲渡所得税などを考慮しながらサポートします。









  ■相続不動産売却手数料のご案内。


     相続不動産の売却手数料は下記のとおりです。


      不動産売却価格の3%(税込)

     ※成約に至るまでは報酬はかかりません。

     なお、報酬は売却がすべて完了し、相手方から売却代金の全額を受領した後のお
     支払いとなります。








  ■相続不動産を売却した場合の税金。



   1.相続不動産を売却したときの利益には譲渡所得税が課税されます。

     不動産を売却したときの利益には、譲渡所得税が課税されます。よって、土地や
    建物を売っても利益(譲渡所得)がでなければ譲渡所得税は課税されません。



   2.譲渡所得税の計算方法

     譲渡所得は、不動産を売却した金額から、その不動産の取得費や譲渡費用を差し
    引いて計算します。


     譲渡所得 = 不動産の売却代金 − (土地の取得費 + 土地の譲渡費)

           取得費・・・土地の購入代金、仲介手数料、不動産取得税、登録免
                 許税、購入後の設備費や改良費など

           譲渡費・・・仲介手数料、広告費、抵当抹消登記費用など



   3.譲渡所得税の取得費とは?

     取得費とは、相続不動産を被相続人が買い入れたときの購入代金や、不動産業者
    への仲介手数料など、その不動産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、
    設備費を加えた合計額をいいます。


     ※譲渡所得税の所得費に算入できるもの

     購入代金・仲介手数料・売買契約書の印紙代・登録免許税・司法書士報酬・不動
     産取得税・測量費・居住者の立ち退き費用・建物の解体費用・購入後の下水道設
     備費購入後に擁壁をつくるなどの改良費など但し、事業所得や不動産所得の計算
     において経費算入したものは除く。

     ※相続登記の登録免許税、司法書士報酬等も取得費に算入できます。
      (平成17年1月1日以降の取得資産より)

     ※譲渡所得税の所得費に算入できないもの

     個性資産税・都市計画税・所有している間の維持管理費


     ※譲渡所得税を計算する際、借入金の利息は差し引けるか。

     不動産を取得するための借入金利息は、下記に規定する日までの分を取得費に算
     入できます。

     @ 不動産を購入して一度も使用しないで譲渡したときは譲渡した日までの分
     A 不動産を購入して使用後に譲渡したときは使用開始の日までの分
       但し、事業所得の計算において経費算入したものは除く。


     ※不動産の購入価額が不明であったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少
      ないときは、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。(概算取得費)


     ※相続や遺贈、贈与により取得した不動産は、原則として、被相続人や贈与者の
      取得した価額を引き継いで取得費を算出します。
      但し、限定承認をした場合には、取得した日の時価で取得したこととされます。



   4.建物の取得費の算出方法

     建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費
    になるわけではなく、建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引
    いて取得費を算出します。



   5.譲渡取得税の譲渡費用とは

     譲渡費用とは、相続不動産を売却するために支出した費用をいい、仲介手数料、
    測量費、売買契約書の印紙代、建物の解体費用などです。


    ※譲渡所得税の譲渡費用に算入できるもの
     仲介手数料・売買契約書の印紙代・測量費・建物の解体費・立ち退き料・不動
     産鑑定費用・その他売却のために要した費用



   6.長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

     相続不動産を売却したときの譲渡所得税は、次のとおり取得から売却までの所有
    期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分します。
     長期譲渡所得と短期譲渡所得は、適用となる税率が異なるため税金の計算も別々
    に行います。
 
    長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超となるもの

    短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下となるもの


    ※この「所有期間」とは、不動産取得の日から引き続き所有していた期間をいいま
     す。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与
     者の取得した日から計算することになっています。



   7.長期譲渡所得(5年超)の場合の譲渡取得税の計算

     相続不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売却
    したときの譲渡所得税の計算は、下記のようになります。


    収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額


     この課税長期譲渡所得金額に、所得税は15%、住民税は5%を乗じて譲渡所得
    税額を算出します。


     ※所有期間10年超の居住用不動産を売却した場合は、以下の軽減税率が適用さ
      れます。(居住用財産の長期譲渡所得に対する課税の特例)

      6000万円以下・・・所得税10%、住民税4%
      6000万円超・・・・所得税15%、住民税5%



   8.短期譲渡所得(5年以下)の場合の譲渡取得税の計算

     相続不動産を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売却し
    たときの譲渡所得税の計算は、下記のようになります。


     収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額


     この課税短期譲渡所得金額に、所得税は30%、住民税は9%を乗じて譲渡所得
    税額を算出します。



   9.相続不動産を売却した場合の取得費の加算

     相続した不動産を、相続発生後にその相続税の申告期限から3年以内(相続発生
    から3年10ヶ月以内)に売却した場合には、その相続で課税された相続税額のう
    ちの一定の金額を売却する不動産の取得費に加算することができます。
     例えば、相続した財産が全て土地で、課税された相続税が5000万円の場合、
    相続発生から3年10か月以内は、相続した土地について売却益5000万円まで
    は譲渡所得税ゼロで売却することができます。



   10.不動産を売却した際の譲渡所得税等の課税の特例適用の可否

     不動産を売却する際の課税の特例には、「居住用財産を譲渡した場合の3000
    万円控除」「居住用財産の長期譲渡所得に対する課税の特例」などがありますが、
    このような特例の適用の可否は、不動産を売却する相続人ごとに判断されます。

     例えば、上記の「居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除」や「居住用財
    産の長期譲渡所得に対する課税の特例」の適用を受けるためには、不動産を売却す
    る相続人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住することが必要です。

     よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このような
    課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。


    「居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除」や「居住用財産の長期譲渡所
     得に対する課税の特例」を受けるためには、実際に売却する不動産に居住してい
     ることが必要です。
      この場合、居住しているか否かに判定は、実態に応じて判断されることになり
     ますので、住民票を移動するだけの形式的なものでは認められません。
      また、居住用の特例の適用を目的とした一時的な居住の場合も、特例の適用が
     否定されることになりますので、特例適用の可否については注意が必要です。









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